Арендные льготы на время карантина — не для аптек

Карантин повлиял на многие сферы нашей жизни. Масштабы этого влияния будут оценены позже. Сейчас же, многие страны мира внедряют стратегии финансовой поддержки населения, малого и среднего бизнеса через различные механизмы – от освобождения от оплаты коммунальных услуг до кредитных каникул и снижения налогов для некоторых видов хозяйственной деятельности.

В Украине 18.04.2020 года вступил в силу Закон от 13 апреля 2020 №553-IX, которым Верховная Рада внесла изменения в государственный бюджет Украины на 2020 год.

Причина пересмотра Госбюджета известна – незапланированные расходы в связи с пандемией COVID-19 и меры стабилизации ситуации в стране за экономического кризиса. Указанный Закон снова вносит изменения в законодательство, которое регулирует отношения аренды на время карантина.

Читаем матчасть

Законом Украины (проект закона №3275) «О внесении изменений в некоторые законодательные акты, направленные на обеспечение дополнительных социальных и экономических гарантий в связи с распространением коронавирусной болезни (COVID-2019) от 30 марта 2020 (далее – Закон), была предоставлена ​​возможность любому арендатору, который из-за карантина не может пользоваться арендованным помещением при определенных обстоятельствах рассчитывать на освобождение от оплаты на этот период.

На сегодня, ЗУ «О внесении изменений в Закон Украины «О Государственном бюджете Украины на 2020 год» от 13.04.2020 года определена ​​новая норма, которой установлено, что на период карантина обстоятельствами, за которые наниматель (арендатор) не несет ответственности согласно части второй статьи 286 Хозяйственного кодекса Украины, частей четвертой и шестой статьи 762 Гражданского кодекса Украины, относятся также мероприятия, введенные субъектами властных полномочий, которыми запрещаются определенные виды хозяйственной деятельности с использованием арендованного имущества, или мероприятия, которыми запрещается доступ к такому имуществу третьих лиц».

Указанные пункты также устанавливают, что при наличии обстоятельств, при которых возможность пользования имуществом уменьшилась или была невозможной, арендатор имеет право требовать уменьшения платы за аренду или освобождения от нее. Часть 2 ст.286 ГКУ коррелируется с п.4 ст.762 ГКУ также предоставляя возможность требовать уменьшения размера аренды.

Вроде бы неплохо. Но факт карантина уже определен как форс-мажорное обстоятельство, а значит, не требует дополнительного доказывания. Следовательно, есть возможность требовать уменьшения или освобождения от аренды.

Однако, если ранее такое право предоставлялось любому арендатору, то законодательные изменения в Госбюджет 2020 внесли, по нашему мнению, изменения в субъектный состав данных правоотношений, указав на мероприятия, при применении которых арендатор имеет право требовать уменьшения или освобождения от оплаты аренды (далее – арендные льготы).

К таким мерам отнесены:

• меры, введенные субъектами властных полномочий, которыми запрещаются определенные виды хозяйственной деятельности с использованием арендованного имущества;
• меры, запрещающие доступ к такому имуществу третьих лиц.

Фактически, это означает, что арендные льготы распространяются только на тех арендаторов, деятельность которых ограничена субъектами властных полномочий. Пунктом 7 части 1 ст. 3 Кодекса административного судопроизводства Украины дано определение субъекта властных полномочий. К ним относятся органы государственной власти, органы местного самоуправления, их должностное или служебное лицо, другой субъект при осуществлении ими властных управленческих функций на основе законодательства, в том числе на выполнение делегированных полномочий.

Между молотом и наковальней

Ограничение по внедрению карантинных мероприятий органами местного самоуправления носят исключительно рекомендательный характер, а потому ссылаться арендатор на них не может.

На сегодня нормативно-правовым актом, в качестве мер по предотвращению распространения COVID-2019 запрещающий виды хозяйственной деятельности или ограничивает доступ третьих лиц в помещение, где осуществляется хозяйственная деятельность является исключительно Постановление КМУ № 211.

А в сухом остатке…

Право на арендные льготы на сегодня имеют только субъекты хозяйственной деятельности, определенные в постановлении №211 если иное не согласовано сторонами путем переговоров, – уточняется в Законе.

На практике

В конечном результате, для владельцев аптек это означает следующее: не стоит рассчитывать не только на отмену, но даже на снижение стоимости аренды. Если, конечно, вам не повезет договориться с арендодателем, который, скорее всего, тоже сошлется на форс-мажор. Так что, да, придется платить, несмотря на то, что «доступ в помещение третьим лицам», все-таки, ограничен, ввиду ограничительных мероприятий по инфекционному контролю.

Более того, владельцы аптечных сетей столкнулись сейчас с тем, что арендодатели наоборот пытаются повысить стоимоть аренды, считая, что выручки увеличились и это повод для индексации (если таковая имеется в договорах аренды).

Так что, «аптека в шаговой доступности» очень скоро может стать для многих из нас роскошью.